Czy obcokrajowiec może kupić ziemię w Bułgarii? Kwestia założenia spółki OOD

Planuję zakup działki rekreacyjnej w Bułgarii, ale natknąłem się na informacje, że obcokrajowcy nie mogą tam posiadać ziemi na własność jako osoby fizyczne. Słyszałem, że rozwiązaniem jest rejestracja spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (OOD), która staje się formalnym właścicielem gruntu. Czy ktoś z Was przechodził przez ten proces i może potwierdzić, czy dotyczy to również obywateli UE, czy tylko osób spoza wspólnoty? Chciałbym się dowiedzieć, jakie są realne koszty utrzymania takiej firmy i czy jest to obecnie jedyna droga do zakupu gruntu.

Jako obywatel UE masz ułatwioną ścieżkę. Od 2012 roku Polacy mogą kupować ziemię w Bułgarii jako osoby fizyczne, o ile nie jest to ziemia stricte rolnicza. Działki rekreacyjne zazwyczaj przechodzą bez problemu.

Przechodziłem przez proces zakładania spółki OOD kilka lat temu, bo kupowałem duży teren rolny. Koszt założenia to około 500-800 lewa za obsługę prawną plus kapitał zakładowy, który może wynosić symboliczne 2 lewa.

Jeśli działka ma status 'regulirana' (czyli budowlana/rekreacyjna), to jako Polak kupujesz ją na siebie. Spółka OOD jest teraz potrzebna głównie osobom spoza Unii, np. Brytyjczykom po Brexicie.

Warto jednak uważać na dodatkowe opłaty przy samej transakcji. Polecam poczytać o tym, jakie są ukryte koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Bułgarii, żeby nie zdziwić się u notariusza.

Realne koszty utrzymania spółki OOD, jeśli nie prowadzi ona działalności, to głównie księgowość. Trzeba składać roczne sprawozdania finansowe, co kosztuje od 150 do 300 euro rocznie u bułgarskiego księgowego.

Z tą ziemią rolną jest jeszcze taki haczyk, że obcokrajowiec (nawet z UE) musi udowodnić, że przebywa w Bułgarii od co najmniej 5 lat, żeby kupić ją na osobę fizyczną. Dlatego w takich przypadkach spółka wciąż jest popularna.

Zanim wpłacisz jakikolwiek zadatek, koniecznie sprawdź status prawny gruntu. Dowiedz się dokładnie, jak sprawdzić mieszkanie w Bułgarii pod kątem długów, bo te same zasady weryfikacji ksiąg wieczystych dotyczą działek.

Moim zdaniem zakładanie spółki dla małej działki rekreacyjnej to obecnie zbędna biurokracja dla Polaka. Większość notariuszy w kurortach typu Słoneczny Brzeg czy Bansko bez problemu robi to na osobę fizyczną.

Pamiętaj, że jeśli kupisz ziemię na spółkę, to przy ewentualnej sprzedaży w przyszłości proces jest nieco bardziej skomplikowany niż przy własności prywatnej. Trzeba wtedy sprzedać udziały w spółce lub majątek firmy.

Czy ta działka rekreacyjna ma już jakieś media? Czasem niska cena wynika z braku prądu i wody, a doprowadzenie ich do działki kupionej na firmę może mieć inne taryfy niż dla osób prywatnych.

Ja kupowałem działkę pod Warną w zeszłym roku. Notariusz wymagał tylko polskiego dowodu i podpisałem deklarację o pochodzeniu środków. Żadnego OOD nie potrzebowałem.

Spółka OOD daje jednak pewną anonimowość, jeśli komuś na tym zależy. Ale koszty corocznych deklaracji podatkowych i statystycznych są po prostu upierdliwe na dłuższą metę.

Najlepiej znajdź niezależnego prawnika, który nie jest powiązany z agencją nieruchomości. On sprawdzi plan zagospodarowania przestrzennego (PUP) i powie Ci, czy musisz zakładać firmę, czy nie.