Inwestycja w wakacyjne nieruchomości w Bułgarii – realny zwrot z wynajmu krótkoterminowego

Rozważam zakup apartamentu w kurorcie nad Morzem Czarnym, takim jak Słoneczny Brzeg lub Święty Włas, typowo pod wynajem wakacyjny. Czy ktoś z forumowiczów posiada tam nieruchomość i może podzielić się realnymi danymi dotyczącymi obłożenia oraz kosztów utrzymania w skali roku? Zastanawiam się, czy przy obecnych cenach zakupu i opłatach za zarządzanie, realny zwrot z inwestycji (ROI) jest w stanie przekroczyć 5-7% netto, czy to tylko marketingowe obietnice deweloperów?

Mam apartament w Słonecznym Brzegu od 5 lat. 5-7% netto to bardzo optymistyczny scenariusz. Po odliczeniu kosztów zarządzania (ok. 20-25%), podatków i opłat eksploatacyjnych (tzw. maintenance fee), realnie zostaje mi około 3-4%. Pamiętaj, że sezon trwa krótko, tylko lipiec i sierpień są naprawdę dochodowe.

Zgadzam się z przedmówcą. Marketingowe obietnice deweloperów o 10% zwrocie można włożyć między bajki. Jeśli planujesz inwestycję, poczytaj najpierw o tym, jak wygląda życie na bułgarskim wybrzeżu zimą, bo wtedy apartamenty stoją puste i generują tylko koszty, a wilgoć to realny problem.

Święty Włas jest nieco spokojniejszy niż Słoneczny Brzeg, co przyciąga lepszego klienta, ale koszty utrzymania w lepszych kompleksach z basenami są bardzo wysokie. Często opłaty za metr kwadratowy potrafią zjeść cały zysk z wynajmu.

Inwestowałem w Słonecznym Brzegu i szczerze? Gdybym miał to zrobić jeszcze raz, wolałbym kupić coś w dużym mieście. Zobacz sobie ten artykuł o tym, jak wygląda długoterminowy wynajem w dużych miastach Bułgarii, może to będzie bezpieczniejsza opcja niż sezonowa walka o turystę.

Kluczem jest lokalizacja. Jeśli kupisz apartament w pierwszej linii brzegowej, cena zakupu jest ogromna, co drastycznie obniża ROI. Jeśli kupisz dalej, trudniej o obłożenie. Trudno znaleźć złoty środek.

Wiele zależy od tego, czy zarządzasz tym sam, czy przez agencję. Jak sam, to musisz doliczyć swój czas na sprzątanie, wymianę pościeli i obsługę gości na Booking/Airbnb. Jak przez agencję – zysk drastycznie spada.

Moim zdaniem 5% netto jest możliwe tylko wtedy, gdy kupiłeś nieruchomość kilka lat temu, kiedy ceny były o połowę niższe. Przy obecnych cenach zakupu, zwrot rzędu 7% to czysta fantazja sprzedawców.

Warto też sprawdzić stan techniczny budynku. Wiele kompleksów w Słonecznym Brzegu było budowanych 'na szybko'. Po kilku latach wychodzą grzyby, problemy z elewacją i dachem, co zarządca przerzuca na właścicieli w formie nadzwyczajnych opłat.

Ja mam apartament w Świętym Włas i traktuję to bardziej jako 'wakacyjny dom' niż inwestycję. Jeśli uda mi się wyjść na zero po opłaceniu kosztów utrzymania, to uważam to za sukces.

Nie zapomnij o podatkach w Bułgarii. Podatek od najmu to 10%, co jest plusem, ale musisz to rozliczyć zgodnie z tamtejszym prawem. Księgowy też kosztuje.

Z mojego doświadczenia wynika, że obłożenie na poziomie 60-70 dni w roku to już bardzo dobry wynik. Reszta roku to martwy sezon, w którym musisz płacić za ochronę i utrzymanie części wspólnych.

Omijaj oferty, gdzie deweloper gwarantuje stały zwrot. Zazwyczaj jest to wliczone w cenę zakupu nieruchomości, więc w praktyce sam sobie wypłacasz ten 'zysk'.

Pamiętaj, że konkurencja jest ogromna. Każdy chce wynajmować, więc ceny za dobę nie mogą być zbyt wygórowane, bo nikt nie przyjedzie.

Może warto rozważyć coś innego? Słyszałem, że niektórzy przerzucają się na nieruchomości na wsiach, ale to zupełnie inny model biznesowy. Zakup domu na wsi w Bułgarii to zupełnie inna bajka niż apartament przy plaży.

Podsumowując: jeśli liczysz na pasywny dochód 7% netto, to raczej nie w tym modelu. To inwestycja wymagająca czasu, uwagi i akceptacji ryzyka, że w słabszym sezonie będziesz musiał dopłacić do interesu.